La Ley 21.442 incorpora cambios relevantes para la vida en condominios y para la administración de edificios en Chile. Entre sus ejes destacan la profesionalización del administrador, la creación de un Registro Nacional, nuevas reglas sobre participación de arrendatarios en asambleas, obligación de mantener registros de residentes, y ajustes prácticos para enfrentar morosidad, multas y gestión comunitaria.
Profesionalización del administrador y Registro Nacional
Uno de los cambios más relevantes es la creación de un Registro Nacional de Administradores, pensado como una barrera de entrada para evitar que personas sin conocimientos asuman la administración con los riesgos que eso implica para la comunidad.
Este registro queda a cargo de la Secretaría Nacional de Condominios, dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, con gestión regional para el control y registro en cada zona.
Para ejercer, el administrador deberá cumplir exigencias mínimas, entre ellas:
• Enseñanza media (a diferencia del estándar previo, que era muy básico).
• Aprobación de un curso de administración conforme a una malla que se definirá en el reglamento.
• Alternativamente, rendición de examen o acreditación ante ChileValora, incluyendo rutas para quienes ya tienen experiencia comprobable.
En el caso de empresas de administración, el representante deberá cumplir con los requisitos, y también cualquier persona que realice funciones equivalentes a administrador en comunidades asignadas (por ejemplo, supervisores o administradores por cartera).
Reclamos contra administradores: quién puede presentarlos
Se establece un canal de reclamación ante la autoridad, pero no se trata de un sistema abierto a cualquier queja sin respaldo. Para reclamar, el comité de administración debe cumplir requisitos como acompañar actas (nombramiento y acuerdo para reclamar, con motivos).
También existe la posibilidad de que reclamen copropietarios o usuarios reuniendo una cantidad mínima, la que quedará definida por el reglamento. La autoridad revisará antecedentes y el administrador podrá presentar descargos antes de decidir si el reclamo se admite o no.
Arrendatarios en asambleas: voz y voto, con condiciones
La ley permite que los arrendatarios asistan a asambleas. La participación exige acreditar formalmente el arriendo, idealmente con contrato (y, según reglas internas, podrían solicitarse antecedentes adicionales para verificar identidad).
El propietario puede impedir esa asistencia, pero debe hacerlo por escrito y de forma específica. Si no existe ese documento, el arrendatario puede participar.
Como buena práctica, conviene enviar al administrador la documentación con anticipación para evitar demoras el día de la asamblea.
Reglamento de copropiedad: lo que sí puede prohibirse y lo que no
Muchas materias sensibles en convivencia (por ejemplo, arriendos por día o arriendos temporales) dependen de lo que permita o prohíba el reglamento de copropiedad. Ni el “reglamento interno” de convivencia ni un acuerdo puntual de asamblea sustituyen esa restricción cuando afecta derechos de uso del inmueble.
Por eso, es clave que las comunidades incorporen en el reglamento las reglas que realmente necesitan, considerando su realidad (habitacional, mixto, presencia de arriendos de corta estadía, etc.).
Multas y su cobro: importancia de dejarlas bien definidas
Las multas requieren respaldo normativo en el reglamento de copropiedad. No basta con que el comité lo señale en un documento de convivencia si el reglamento no contempla esa sanción.
Además, respecto del pago, se refuerza la idea de que la multa puede considerarse como obligación económica asociada a la comunidad. La aplicación práctica y los mecanismos específicos se vinculan a lo que establezca el reglamento.
Registro obligatorio de residentes y comunicación en la comunidad
Se fortalece la obligación de mantener un registro de residentes de cada unidad. Este registro incluye datos como nombre, RUT, correo electrónico y teléfono, tanto del arrendatario como de quienes residan con él.
La entrega de esa información corresponde al residente o propietario; la administración recopila y mantiene el registro, el cual es confidencial y se utiliza para gestión y respuesta ante emergencias.
En la práctica, también se promueve que mudanzas y nuevos ingresos se informen con anticipación, lo que facilita la coordinación operativa (por ejemplo, uso de ascensores y medidas de protección).
Morosidad y corte de suministros: cómo opera la presión por deuda
En Chile existe la herramienta del corte de suministro como medida de presión por morosidad, aunque en la práctica se utiliza en pocos casos porque normalmente se busca primero llegar a acuerdos de pago.
La gestión habitual considera recordatorios y oportunidades para regularizar antes de llegar a medidas más duras. En situaciones justificadas (pérdida de empleo, enfermedad u otras), el comité puede decidir fórmulas de pago o espera, sin condonar la deuda.
Con la nueva normativa se abre espacio para que, si el reglamento de copropiedad lo autoriza, puedan considerarse cortes de otros servicios (por ejemplo, internet o agua caliente), según la realidad técnica del condominio.
Convenios de pago: rol del administrador y autorización
La administración suele negociar convenios de pago con morosos, normalmente con autorización o lineamientos del comité. El objetivo es recuperar recursos para la comunidad sin llevar cada caso, de inmediato, a medidas de mayor conflicto.
Asambleas telemáticas: cuándo serán plenamente utilizables
Se contempla la posibilidad de realizar asambleas presenciales, virtuales o mixtas. Sin embargo, la operatividad completa depende del reglamento, que deberá definir aspectos como control de identidad, claves de acceso y mecanismos de votación.
Mientras no estén regulados esos procedimientos, la participación telemática puede generar problemas de validez y eventualmente ser impugnada.
Fondo común de reserva: para emergencias e indemnizaciones
La ley exige contar con un fondo común de reserva. Su finalidad es cubrir emergencias y también obligaciones como indemnizaciones de trabajadores. No se fija un porcentaje único; la comunidad puede definir montos y reglas para reunirlo (por ejemplo, un porcentaje mensual del gasto común) y decidir hasta qué nivel de acumulación considera suficiente.
Vivir y administrar bien la copropiedad
La copropiedad exige algo más que cumplir reglas: requiere información, prevención y hábitos de convivencia. Revisar el reglamento antes de comprar o arrendar, mantener registros actualizados, participar en asambleas y definir sanciones y restricciones donde corresponde, reduce conflictos y mejora la gestión. Con la Ley 21.442, el estándar esperado para comunidades y administradores sube, y la mejor forma de adaptarse es trabajar con normas claras y acuerdos formales.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.