La continuidad y seguridad del transporte vertical en un edificio dependen de una mantención preventiva bien ejecutada, controles básicos desde la administración y una respuesta de emergencia clara. Con criterios simples —tiempos de trabajo, chequeos mínimos, documentación y protocolos ante fallas— es posible exigir un servicio adecuado y reducir detenciones que impactan a toda la comunidad.
Empresas inscritas y categorías: lo mínimo exigible
De acuerdo a la ley 260296, las empresas que prestan servicios asociados al rubro de ascensores deben estar debidamente inscritas bajo el organismo del MBU. Esa inscripción se organiza en dos categorías:
- Primera categoría: permite instalar y mantener ascensores, escaleras y otros equipos de transporte vertical o inclinado.
- Segunda categoría: asociada a empresas con menor experiencia, especialmente en instalación.
La categoría se relaciona principalmente con la experiencia acumulada en instalación y mantención.
Qué incluye el contrato: mantención preventiva mensual y servicios asociados
El servicio base que contrata una comunidad es la mantención preventiva. A partir de ese contrato suelen incorporarse otros servicios: emergencias, reparaciones y apoyo en el cumplimiento normativo del equipo.
La mantención preventiva es mensual y obligatoria. Además, al certificar equipos se solicita el historial de mantenciones del período correspondiente.
Certificación: cada 2 años o anual según el tipo de edificio
La periodicidad de la certificación se segmenta por tipo de uso:
- Habitacional: certificación cada 2 años.
- No habitacional (por ejemplo, hospitales, mall): certificación anual.
- Edificios de oficinas: certificación anual.
El criterio práctico es el nivel de demanda y flujo de uso del equipo.
Qué debe revisarse en una mantención mensual bien hecha
Una mantención seria se apoya en un checklist de revisión basado en recomendaciones del fabricante y ajustado por experiencia del mantenedor. En términos prácticos, una revisión mensual integra:
- Comprobación de seguridades: verificación de que las seguridades asociadas a componentes clave activen correctamente (puertas de piso, puerta de cabina, limitador de velocidad, entre otras).
- Ajustes de elementos mecánicos y funcionales.
- Lubricación en partes con movimiento y desgaste.
- Limpieza de partes y elementos expuestos.
En usuario final, un mantenimiento correcto tiende a reflejarse en un viaje suave, sin ruidos extraños ni movimientos anómalos, y en elementos operativos funcionando (por ejemplo, botoneras).
Cómo controlar la calidad: tiempos mínimos, pruebas simples y preguntas correctas
Para un edificio de 10 pisos con dos ascensores, se considera un tiempo mínimo de 2 horas y media por ascensor. En la práctica, ambos equipos debieran ocupar al menos una media jornada.
Si una mantención se registra como realizada en tiempos muy inferiores (por ejemplo, una hora o una hora y media para un equipo de 10 pisos), es un indicio de que actividades del checklist pudieron quedar sin ejecutar.
Como control, la administración puede:
- Solicitar el checklist (algunas empresas lo entregan en formato digital).
- Pedir al técnico que explique en terreno qué revisó y dónde se realizó cada punto.
- Registrar horas de inicio y término como antecedente básico del servicio.
Observaciones y repuestos preventivos: evitar que el “funciona igual” termine en detención
Tras cada mantención pueden levantarse observaciones y recomendaciones, incluyendo cambios preventivos. Cuando estas acciones se postergan porque “el ascensor aún funciona”, se corre el riesgo de que lo preventivo termine transformándose en detención y reparación correctiva, con mayor impacto para la comunidad.
En gestión interna, un objetivo operativo deseable es acercarse a tasa cero de equipos detenidos. Para ello, resulta clave el seguimiento de recomendaciones y una comunicación eficiente entre mantenedor, administración y comité, evitando desinformaciones sobre presupuestos ya enviados o reiterados.
Fallas más frecuentes: uso, factores externos y desgaste
Con una mantención bien ejecutada, las fallas tienden a concentrarse en:
- Factores externos o de uso: golpes en mudanzas, daños a puertas, entre otros.
- Cortes o variaciones de energía (baja de voltaje, por ejemplo).
- Desgaste natural de piezas que no se reemplazan oportunamente.
Por intensidad de uso, las puertas de piso y puerta de cabina suelen estar entre los componentes con mayor movimiento y exposición.
Qué es una emergencia y qué tiempos de respuesta exigir
Se considera emergencia cualquier evento en que el equipo no opere en condiciones normales: ruidos, detención, personas atrapadas o incluso situaciones como cabina sin iluminación por falla de un foco.
Como estándar exigente, se puede trabajar con máximo 2 horas para atención de emergencias. En operación regular, un tiempo cercano a 1 hora es un desempeño frecuente. Para personas atrapadas, un protocolo con prioridad puede apuntar a atención antes de 30 minutos.
Personas atrapadas: protocolo seguro y por qué evitar bomberos
Ante un atrapamiento, la regla es seguridad y calma:
- La persona en cabina debe mantener la calma y no forzar puertas ni manipular elementos.
- Usar el citófono o la alarma para comunicarse con conserjería.
- Conserjería debiera contar con inducción/capacitación del sistema de rescate y actuar como primer filtro.
- En paralelo, llamar siempre a la empresa mantenedora.
No se recomienda llamar a bomberos como primera opción: su objetivo es el rescate, y pueden producir daños en puertas o componentes al intervenir sin resguardos propios del servicio especializado.
Sobre el aire: una cabina no es hermética, tiene junturas y ventilación; por diseño, no debería faltar oxígeno.
¿Puede moverse el ascensor si estaba detenido?
Un equipo puede detenerse por distintas razones y, en ciertos casos, la condición puede ser autorrecuperable (por ejemplo, ante una baja de voltaje que luego se restablece). Además, durante intentos de manipulación de puertas o sensores, el sistema podría retomar funcionamiento. Por eso, forzar salidas o intentar autorrescate aumenta el riesgo: la opción más segura es esperar asistencia técnica.
Caídas y aceleración sin control: seguridades que deben actuar
No es imposible que un ascensor tenga eventos graves, aunque son poco probables. En un escenario de subida sin control, puede estar involucrada una falla asociada al freno y la inercia del sistema cabina-contrapeso (el contrapeso tiende a ser más pesado, llevando la cabina hacia arriba).
Para uso de pasajeros, los equipos deben contar con sistema de acuñamiento que trabaja con el limitador de velocidad: al superar cierta velocidad nominal, el limitador activa mecánicamente las cuñas para detener la cabina.
En un escenario de bajada extrema, una condición mencionada es el corte de cables de tracción, descrita como muy poco probable debido al sobredimensionamiento. En cualquier caso, la seguridad depende de que estos sistemas efectivamente operen.
Vida útil y modernización: cuándo conviene actualizar
La vida útil es comparable a la de un vehículo: puede extenderse muchos años si se cuida, se mantiene y se realizan los trabajos preventivos y reparaciones necesarias. Sin embargo, en equipos muy antiguos pueden aparecer límites prácticos, especialmente por repuestos descontinuados o tecnología obsoleta.
La modernización suele justificarse por:
- Disponibilidad de repuestos y continuidad operativa.
- Confort de viaje: equipos antiguos de dos velocidades pueden generar tirones al partir o detenerse, a diferencia de tecnologías más modernas que suavizan esas transiciones.
- Aspectos normativos y eficiencia energética.
Operación segura y continua del transporte vertical
Un ascensor confiable no depende solo del contrato mensual: requiere tiempos de trabajo acordes, verificación de seguridades, registro claro de lo ejecutado, seguimiento de recomendaciones y un protocolo de emergencias conocido por la comunidad. Con controles simples y una comunicación ordenada entre administración, comité y empresa mantenedora, se reducen detenciones, se evitan intervenciones riesgosas y se protege la seguridad de quienes usan el edificio día a día.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.