Los titulares alarmistas sobre un “disparo” de los gastos comunes generaron confusión. Al revisar datos de distintas plataformas de administración y medición en comunidades, aparece un escenario más matizado: el alza existió, pero en general se mantuvo en rangos cercanos a la inflación y estuvo explicada por componentes bien identificables del presupuesto comunitario.
¿Cuánto aumentaron realmente los gastos comunes en 2023?
Las cifras reportadas por distintas plataformas muestran resultados diferentes según muestra, zona y tipo de comunidad, pero con una tendencia común: hubo aumentos, aunque no necesariamente “desproporcionados”.
En promedios reportados por plataformas:
- Edifito: 6,2% de alza promedio en 2023.
- Edipro: entre 2022 y 2023, 9,9% (y entre 2021 y 2022, casi 20%).
- Coliver: 9,9% a 10% entre 2022 y 2023 (con referencia RM), pasando aproximadamente de $98.000 a $107.000-$108.000.
- Castor: 5% a 7% de alza en 2023.
Consolidando datos de una muestra amplia (aproximadamente 10.000 comunidades), se calculó un promedio de alza 2023 de 10,01%. Además, un cálculo adicional con 1.053 comunidades administradas por un grupo de administradores arrojó 12,21%. Promediando ambas estimaciones, se obtuvo un valor aproximado de 11,11%.
Los ítems que más empujan el gasto común
Los aumentos no se explican por un solo factor. En la estructura típica de un presupuesto comunitario, los componentes más incidentes son:
- Remuneraciones: se reporta como el componente más pesado del gasto común. Se mencionan rangos que van desde 44% (estimación promedio en una plataforma) y, en otros casos, 45% a 60%, pudiendo llegar incluso más alto según el diseño operacional (por ejemplo, edificios con más accesos o mayor dotación). Edipro indica que puede estar entre 50% y 60%, y en ciertos edificios, subir hasta 75%.
- Pago a proveedores: en una estimación promedio, se describe cercano a 40%, incluyendo servicios y mantenciones.
- Servicios básicos: agua, luz, gas. En edificios con caldera o calefacción centralizada, el gas se vuelve especialmente relevante, y en invierno puede presionar el gasto.
- Mantenciones: destacan mantención de ascensores y mantención/reparación de calderas, con mayor actividad previa al invierno.
- Seguridad: inversión y contratación asociada a vigilancia, control de accesos y tecnologías de seguridad.
Qué cambios económicos y normativos incidieron en el aumento
En 2023 y hacia adelante, aparecen factores que impactan directamente en los costos comunitarios:
- Aumento del sueldo mínimo: se identifica como un factor relevante para el componente de remuneraciones. Se menciona el mínimo de $460.000 desde septiembre de 2023 y el hito de llegar a $500.000 en 2024, lo que empuja costos directos o indirectos (por ajuste de escalas salariales).
- Ley de 40 horas: en comunidades con operación 24/7 (como conserjería), la reducción de jornada implica reorganizar turnos y, en algunos casos, incorporar refuerzos u horas extra. Se anticipa que este ajuste puede presionar el gasto común.
- Contratos en UF: muchos contratos de mantención y servicios se reajustan con UF, lo que hace difícil que el gasto común suba menos que esos reajustes.
- Aplicación de IVA a ciertos servicios: se reporta la incorporación de IVA en algunos servicios que antes estaban exentos (incluyendo servicios de administración). Se estima un impacto posible de 3% a 5% en el gasto común, dependiendo del caso.
- Seguros: se menciona que los seguros (por ejemplo, incendio con adicionales como terremoto) pueden ser altos, y que algunas comunidades han incorporado coberturas adicionales como responsabilidad civil para comité y administradores.
Morosidad: por qué las cifras varían tanto
La morosidad no tiene una única forma de medirse, y eso explica parte de las diferencias entre cifras. Por ejemplo, Edipro mide morosidad como porcentaje de unidades morosas (cuántos departamentos deben), mientras que otros reportan promedios generales sin explicitar metodología. Además, influye el comportamiento estacional: vacaciones, temporada escolar, septiembre y diciembre pueden impulsar postergaciones de pago.
Algunos datos reportados:
- Edifito: morosidad general en torno a 28%; morosidad crítica (más de 3 meses) cerca de 6% (con referencia de “normal” en torno al 4%).
- Edipro: morosidad actual 13,69% (unidades), versus un peak 2020 de 19,86% (unidades). Promedio previo similar: 13,41%.
- Castor: morosidad en torno a 20% y estable en los últimos 12 meses; en 2020 llegó a 30%, luego 25% y después 20%.
- Coliver: se reporta morosidad cercana a 42% en 2023.
- Gasto Común Chile: en análisis por zonas de Santiago se observan cifras elevadas y variables; por ejemplo, en sector oriente se menciona un valor de 46,60% en enero de 2024, y promedios que diferencian sector oriente y sector norte.
En la práctica comunitaria, también se distingue entre atraso de corto plazo (no pagar dentro del mes) y morosidad crítica (más de 3 meses), ya que las gestiones y medidas suelen cambiar según la antigüedad de la deuda.
Gestionar el gasto común con criterio y datos
Cuando los costos suben, la comunidad necesita separar ruido de realidad: identificar qué componente del presupuesto está presionando (remuneraciones, proveedores, servicios básicos, mantenciones, seguros o ajustes normativos) y evaluar con números comparables. Con datos claros, se hace más fácil planificar, anticipar efectos estacionales (invierno, vacaciones, escolaridad) y tomar decisiones operativas que equilibren continuidad del servicio, seguridad y sostenibilidad financiera.
Entender la estructura del gasto común y la forma de medir la morosidad permite una conversación más justa y efectiva entre residentes, comité, administración y proveedores, enfocada en soluciones concretas.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.