En la copropiedad, la asamblea es el órgano máximo de decisión y su funcionamiento depende de reglas claras: tipos de asamblea, materias que se pueden tratar, quórums para constituirse y para aprobar acuerdos, y el uso correcto de la consulta por escrito cuando no se logra reunir a los copropietarios. Manejar estos aspectos evita decisiones inválidas, conflictos internos y comunidades “trancadas” por falta de participación.
Qué es una asamblea y quiénes pueden participar
La asamblea funciona como la instancia superior de gobierno de la comunidad, donde participan los propietarios (personalmente o representados). En términos prácticos, allí se adoptan acuerdos relevantes para la vida comunitaria, con reglas de convocatoria y votación que dependen de si se trata de una asamblea ordinaria o extraordinaria.
Por regla general, participa el propietario. Si no asiste, puede hacerlo mediante un poder otorgado a un tercero (otro copropietario, un vecino, un familiar, un abogado o incluso el arrendatario).
La ley amplía la participación de quien ocupa la unidad (arrendatario o tenedor), con una regla especial: en asamblea ordinaria y en asamblea extraordinaria de mayoría absoluta (50%+1), si el propietario no asiste ni envía representante, se presume que lo representa el arrendatario o la persona que tenga la tenencia, con voz y voto. Esta representación automática se puede evitar si el propietario informa expresamente por escrito a la administración y al comité que el arrendatario no lo representará.
En cambio, en una asamblea extraordinaria de mayoría reforzada (2/3) no aplica esa representación automática: el arrendatario requiere poder del propietario para participar y votar.
Tipos de asamblea que reconoce la ley
La normativa reconoce únicamente dos tipos:
1) Asamblea ordinaria: es la regla general y debe realizarse al menos una vez al año.
2) Asamblea extraordinaria: se divide, según exigencia de quórum, en:
• Mayoría absoluta: mitad más uno de los derechos.
• Mayoría reforzada: dos tercios (66%) de los derechos.
Materias y quórum de la asamblea ordinaria
La asamblea ordinaria debe realizarse al menos una vez al año y contiene materias propias como:
• Rendición de cuenta del administrador.
• Designación o renuncia del comité de administración.
• Designación o remoción del administrador.
• Término anticipado de la póliza de seguro.
• Cualquier otro asunto de interés de los copropietarios que no sea materia propia de asamblea extraordinaria.
Quórum: para constituirse exige 33% de los derechos. Para aprobar acuerdos, se aplica la mayoría de los asistentes (la mitad más uno de quienes participan o están representados), sobre la base de derechos (alícuotas), no por “cabeza”.
Qué incluye una rendición de cuenta documentada
La rendición de cuenta debe ser documentada y pormenorizada, con respaldo de ingresos y gastos. Se señala expresamente el detalle de:
• Ingresos y gastos.
• Remuneraciones y pagos de seguridad social del personal.
• Saldo de caja.
• Copia de cartolas bancarias.
• Respaldo del pago de seguros contratados (por ejemplo, póliza y prima).
Además, se contempla que se rinda cuenta cada vez que se cite una asamblea ordinaria. En la práctica, si hubo ya una rendición anual y se realiza otra ordinaria poco tiempo después, se rinde cuenta del período intermedio.
Materias y quórum de asamblea extraordinaria (mayoría absoluta)
La asamblea extraordinaria de mayoría absoluta trata materias relevantes que, sin llegar al estándar de 2/3, requieren mayor respaldo de la comunidad. Un caso central es la modificación del reglamento de copropiedad, que como regla general se aprueba con mayoría absoluta, salvo materias especiales que suben a 2/3.
Quórum: en extraordinaria el quórum de constitución y el de aprobación es el mismo y se calcula sobre los derechos totales del condominio. Es decir, se requiere al menos 50,1% de los derechos totales para constituir y el acuerdo debe alcanzar ese mismo porcentaje sobre el total.
Esta diferencia es clave: en ordinaria, una vez constituida, los acuerdos se aprueban por mayoría de los asistentes; en extraordinaria, el estándar de aprobación recae sobre el universo total de alícuotas.
Materias y quórum de asamblea extraordinaria (mayoría reforzada)
La mayoría reforzada (2/3) se reserva para asuntos de mayor impacto, especialmente vinculados a bienes comunes y cambios estructurales. Entre las materias destacadas:
• Materias de modificación de reglamento cuando abordan reconstrucción o demolición del condominio o cambio de destino de unidades (por ejemplo, de habitacional a oficina).
• Construcción, modificación, cambio de destino, arrendamiento o constitución de derechos sobre bienes comunes (incluyendo derechos de uso y goce exclusivo y figuras como usufructo).
• Otorgar facultades al comité de administración para actos especialmente relevantes sobre bienes comunes o decisiones de mayor entidad.
• Solicitudes a la Dirección de Obras para desafectar o modificar la copropiedad inmobiliaria.
Quórum: se exige 66% de los derechos totales para constituir y 66% de los derechos totales para aprobar el acuerdo.
Cuándo se requiere notario y cuál es su función
La presencia de notario es obligatoria en:
• Asambleas extraordinarias de mayoría reforzada (2/3).
• Asambleas extraordinarias de mayoría absoluta cuando el punto sea modificar el reglamento de copropiedad.
El notario actúa como ministro de fe: debe concurrir personalmente, certificar que la asamblea se realizó, el quórum con que se constituyó y aprobó, y que los acuerdos consignados en el acta corresponden a lo efectivamente acordado. No cumple un rol asesor ni de interpretación jurídica.
Qué hacer cuando no hay quórum: sesión informativa y consulta por escrito
La falta de quórum es un problema recurrente, especialmente en comunidades grandes. Una alternativa operativa es contemplar en la citación que, si no se reúne el quórum exigido, se realice inmediatamente una sesión informativa (sin adoptar acuerdos) y luego se avance a una consulta por escrito.
La consulta por escrito hoy permite someter cualquier materia a votación (ordinaria o extraordinaria), siempre que se cumplan los quórums legales aplicables al tipo de decisión.
Cómo debe formularse: de manera clara y acotada, idealmente como alternativa sí/no (por ejemplo, “apruebo/rechazo”).
Quórum según tipo de materia:
• Para materias de asamblea ordinaria: participación mínima equivalente al 33% de los derechos y aprobación por mayoría de quienes participan.
• Para materias de asamblea extraordinaria (mayoría absoluta): participación y aprobación de 50,1% de los derechos totales.
• Para materias de asamblea extraordinaria (mayoría reforzada): participación y aprobación de 2/3 de los derechos totales.
La consulta por escrito exige, además, definir un plazo máximo de respuesta. Para lograr ese quórum, suele ser necesario hacer seguimiento activo y contar con mecanismos simples (por ejemplo, habilitar el voto por medios electrónicos y tener formatos disponibles en conserjería, según corresponda).
Actualizar el reglamento de copropiedad con mayor viabilidad
Cuando el objetivo es actualizar o ajustar el reglamento, la consulta por escrito puede ser una vía más viable que una asamblea con notario, por costos, disponibilidad de ministros de fe, dificultad de reunir el quórum y extensión del documento.
Un esquema práctico es: realizar sesión informativa para contextualizar la obligación y alcance del ajuste, enviar el texto completo a los copropietarios y habilitar un voto simple de apruebo/rechazo dentro del plazo definido.
Comité de administración: reemplazos y apoyo sin “suplentes”
La ley establece un comité de administración de 3 a 5 integrantes y no contempla formalmente miembros suplentes. Frente a una renuncia durante el año, se puede prever en el acta de nombramiento del comité una facultad para que el propio comité designe un reemplazante por el período restante.
Si existe mayor interés por colaborar, una alternativa funcional es integrar a quienes no quedan en el comité como asesores, de manera que puedan apoyar en tareas específicas (por ejemplo, recabar presupuestos o evaluar proyectos), sin asumir atribuciones formales de comité.
Participación efectiva para decisiones válidas en la comunidad
Un condominio que entiende sus instancias de decisión puede avanzar: convoca con claridad, define bien las materias según el tipo de asamblea, calcula correctamente quórums por alícuotas, y usa la sesión informativa y la consulta por escrito como herramientas para destrabar acuerdos. Con registros actualizados de propietarios y ocupantes, y votaciones formuladas de forma simple, la comunidad reduce fricciones y logra acuerdos con respaldo real.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.