En muchas comunidades, el seguro del edificio termina costando más de lo necesario por una razón simple: se asegura dos veces lo mismo, o se contratan montos sin una base técnica clara. El resultado es un gasto común más alto y, al mismo tiempo, un riesgo real si el edificio queda infraasegurado ante un siniestro importante.
El error más caro: pagar dos veces por la misma cobertura
En edificios habitacionales es frecuente que una parte importante de los departamentos tenga crédito hipotecario, y con ello, un seguro asociado. A eso se suma la póliza que contrata la comunidad (normalmente para incendio y sismo), más seguros contratados individualmente por algunos propietarios.
Cuando varias pólizas cubren la misma materia asegurada y el mismo riesgo, se produce un traslape: se paga prima por montos que, en la práctica, no aumentan la indemnización real. En caso de siniestro, la compañía paga el costo de reposición, no el total “sumado” de montos duplicados.
Un caso ilustrativo: un condominio tenía una póliza por 780.000 UF. Al inventariar seguros existentes, se identificaron cerca de 700.000 UF ya aseguradas por unidades. Con una reposición estimada de 1.100.000 UF, ese edificio terminaba “asegurado” por 1.600.000 UF, con 500.000 UF duplicadas. Ese exceso se paga, pero no se recupera.
Inventario real de pólizas: sin orden, no hay decisión óptima
El primer paso para optimizar es levantar un inventario confiable de seguros vigentes en el condominio: pólizas asociadas a créditos hipotecarios y pólizas contratadas por cuenta propia. Esto permite saber:
1) Cuánto ya está asegurado en incendio y sismo a nivel de unidades.
2) Qué otras coberturas ya existen (por ejemplo, rotura de cañerías y responsabilidad civil, entre otras que puedan aparecer según cada póliza).
En este proceso suele aparecer un problema práctico: parte de los documentos enviados por residentes no son pólizas válidas (por ejemplo, pólizas de gravamen, cotizaciones o documentos de otros inmuebles). Si no se depura la información, el análisis posterior queda mal desde el origen.
La tasación correcta: costo de reposición, no valor comercial
Para decidir cuánto asegurar, se necesita una tasación orientada al costo de reposición. Esto es clave: el valor comercial considera el terreno, y el terreno no se asegura en estas pólizas.
La tasación se construye considerando información del edificio (equipamiento, ascensores, grupo electrógeno, terminaciones, estado de conservación, entre otros elementos). Con ese valor técnico se evita tanto el sobreseguro (pagar de más) como el infraseguro (quedar expuesto a pagar diferencias).
Infraseguro: el “ahorro” que puede salir carísimo
El infraseguro ocurre cuando se asegura un bien por debajo de su valor real de reposición. En ese escenario, si hay un siniestro, la indemnización se reduce de forma proporcional: la compañía no cubre el 100% del daño, y la diferencia la paga el asegurado.
Un ejemplo de impacto real: un siniestro total estimado en 10.000 UF terminó con una penalización por infraseguro de 2.300 UF que debió asumir la comunidad. Este tipo de situaciones puede tensionar seriamente las finanzas del condominio y, además, generar conflictos internos, especialmente cuando se percibe que la decisión del seguro no se tomó con respaldo técnico suficiente.
Coberturas que suelen ser críticas en edificios habitacionales
Para edificios, el núcleo habitual es incendio y sismo. La cobertura de sismo es especialmente relevante en Chile, y se considera un riesgo que ocurrirá en algún momento, aunque no se sepa cuándo.
Además de lo anterior, hay siniestros recurrentes y/o relevantes que conviene mirar con atención al momento de revisar las coberturas:
Filtraciones de agua: muy frecuentes; a veces pequeñas, pero pueden escalar (por ejemplo, afectaciones a equipos e instalaciones).
Agua lluvia: no siempre incluida por defecto en todas las propuestas, por lo que debe revisarse expresamente.
Responsabilidad civil: altamente sensible en condominios por el flujo permanente de personas y la posibilidad de daños a terceros. En algunos casos puede ser necesario aumentar el monto de responsabilidad civil ofrecido por defecto.
Reglamento de copropiedad: una revisión que casi nadie hace
Un punto práctico para evitar brechas es revisar qué exige el reglamento de copropiedad respecto de seguros. Existen reglamentos que:
Exigen solo incendio.
Exigen incendio y sismo.
Distinguen coberturas entre espacios comunes y unidades.
E incluso hay reglamentos que no establecen obligación de contratar seguros.
Si el reglamento pide una cobertura específica y no se contrata, se abre un flanco de cumplimiento que conviene corregir antes de que ocurra un siniestro.
Siniestralidad y renovaciones: el costo oculto de “usar mal” la póliza
La gestión del siniestro también influye en el costo futuro. Cuando un condominio acumula siniestros, la renovación puede encarecerse y, en algunos casos, se dificulta encontrar aseguradoras dispuestas a tomar el riesgo.
Por eso, cuando existe inventario de pólizas por unidades (por ejemplo, asociadas a créditos hipotecarios), en siniestros relevantes puede ser necesario hacer concurrir a esas aseguradoras junto con la póliza del condominio, buscando que el impacto en la póliza comunitaria sea el menor posible cuando corresponde.
Administrar seguros sin perder dinero ni cobertura
Optimizar el seguro del edificio no se trata de pagar menos “a ciegas”, sino de asegurar con monto correcto de reposición, evitar duplicidades, revisar coberturas críticas y validar exigencias del reglamento. Con información ordenada y criterios técnicos, el gasto común puede bajar sin sacrificar protección, y la comunidad queda mejor preparada para responder cuando el riesgo se materializa.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.