La Ley N° 21.442 incorporó cambios relevantes para la vida en condominio, especialmente en lo relativo a la administración, la actualización de reglamentos internos y el futuro funcionamiento del Registro Nacional de Administradores. Para comunidades y administradores, entender plazos, requisitos y el sistema de reclamaciones permite anticiparse, ordenar la gestión y reducir conflictos.
Secretaría Ejecutiva de Condominios: rol y líneas de trabajo
La Ley N° 21.442 creó la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). Desde la promulgación de la ley, esta unidad existe y trabaja de forma dedicada en temas de copropiedad, con foco en la aplicación normativa y en el apoyo a actores clave del sistema.
Entre sus líneas de acción se han desarrollado instancias de coordinación interna dentro del MINVU (incluyendo programas e intervenciones en condominios, particularmente de vivienda social) y colaboración con municipalidades, organizaciones vinculadas a la administración y espacios de capacitación y trabajo con dirigentes y gremios.
Actualización del reglamento de copropiedad: plazo y recomendaciones
Una vez publicado el reglamento de la ley, los condominios contarán con un año para actualizar sus reglamentos de copropiedad.
En la práctica, se recomienda avanzar en acuerdos y revisiones desde ya, especialmente por materias que impactan la vida comunitaria, como los quórums y la forma de tomar decisiones en asambleas. Algunas comunidades pueden optar por esperar la publicación del reglamento para ajustar el reglamento interno con mayor certeza y evitar dobles modificaciones.
Registro Nacional de Administradores: cuándo opera y cuánto tiempo hay para inscribirse
El Registro Nacional de Administradores comenzará a operar cuando el reglamento del registro termine su tramitación, salga de Contraloría General de la República y se publique en el Diario Oficial.
Desde ese momento, los administradores dispondrán de 18 meses para inscribirse y cumplir los requerimientos exigidos. La inscripción se realizará online, sin necesidad de concurrir presencialmente a una SEREMI, permitiendo gestionar el trámite desde computador.
El registro busca transparentar quiénes están habilitados para administrar. Además, permite que comités y comunidades verifiquen si una persona natural o jurídica puede prestar servicios de administración, incluyendo la posibilidad de operar en más de una región, según corresponda.
Requisitos para ejercer como administrador: gratuito u oneroso
La ley distingue entre administración a título gratuito y a título oneroso (remunerada). En ambos casos, se debe acreditar:
• Ser mayor de edad.
• Ser chileno o extranjero con residencia vigente.
• No registrar condenas por delitos contemplados en los títulos VIII y IX del Libro II del Código Penal.
Para administradores que ejercen a título oneroso, además se exige:
• Licencia de enseñanza media.
• Aprobación de un curso de capacitación en administración de condominios o certificación de competencias laborales (ChileValora).
Capacitación y certificación: qué contenidos debe cubrir el curso
La ley permite que los cursos sean impartidos por:
• Instituciones de educación superior del Estado.
• Instituciones de educación superior reconocidas por el Estado.
• Organismos Técnicos de Capacitación (OTEC) acreditados por SENCE.
En cuanto a materias, se consideran contenidos mínimos asociados a:
• Plan de emergencia, seguridad y aspectos operativos del condominio (incluida la contratación de seguros).
• Normativa laboral y previsional para contratación de personal.
• Enfoque de Derechos Humanos aplicado a relaciones comunitarias y resolución de conflictos.
• Aplicación de la Ley N° 21.442 y sus reglamentos.
Para quienes tienen experiencia, la certificación de competencias también habilita la inscripción. La normativa contempla la alternativa de curso o certificación.
Reclamos contra administradores: causales y quiénes pueden presentarlos
El sistema de reclamaciones se circunscribe a materias específicas relacionadas con:
• Funciones del administrador establecidas en la Ley N° 21.442 (artículo 20).
• Cumplimiento del reglamento del registro de administradores.
• Cumplimiento de la Ley de Copropiedad en lo aplicable al procedimiento.
No cualquier persona puede presentar un reclamo. Podrán hacerlo:
• El comité de administración.
• Un porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que fijará el reglamento de la ley.
En ambos casos se debe identificar a un representante para ingresar el reclamo y acceder con ClaveÚnica. El reclamo debe incluir acciones u omisiones específicas y acompañar antecedentes de respaldo.
Notificaciones, descargos y reposición durante el proceso
Si se inicia un proceso sancionatorio, la SEREMI emitirá una resolución que se notificará al administrador mediante el correo electrónico declarado en el registro. Por eso es clave mantener los datos actualizados.
La notificación incluirá un enlace para ingresar a la plataforma y presentar descargos y documentación de respaldo, además de realizar seguimiento del estado del proceso.
Ante una resolución desfavorable, existe la posibilidad de presentar recurso de reposición dentro de 5 días hábiles desde la resolución. También se menciona la alternativa de recurso jerárquico.
Sanciones: infracciones leves, graves y gravísimas
Las sanciones dependen de la gravedad de la infracción, de acuerdo con el artículo 68:
• Infracciones gravísimas: eliminación del Registro Nacional de Administradores o multa a beneficio fiscal (entre 5 y 10 UTM).
• Infracciones graves: suspensión del registro por 1 a 3 años o multa a beneficio fiscal.
• Infracciones menos graves: amonestación por escrito o multa a beneficio fiscal.
Para determinar la sanción se consideran efectos como el riesgo a la vida o seguridad de los ocupantes, afectación de derechos de copropietarios, incumplimientos con consecuencias económicas, o la generación de gastos extraordinarios para la comunidad.
En caso de eliminación del registro por falta gravísima, el tiempo de marginación estará especificado en el reglamento del registro.
Publicidad de sanciones y actualización anual del registro
La información disponible para consulta pública permitirá revisar si un administrador tiene sanciones, una vez terminado el debido proceso. No se expone públicamente una reclamación solo por el hecho de haber sido ingresada.
El registro considera una actualización al menos anual. Entre los antecedentes que deberán renovarse se encuentra el certificado de antecedentes, manteniendo el cumplimiento de los requisitos exigidos.
Estado del reglamento de la ley y preparación comunitaria
La tramitación del reglamento se encuentra en proceso, incluyendo revisión en Contraloría y observaciones propias del procedimiento. Mientras se concreta su publicación, resulta conveniente que comunidades, comités y administradores avancen en ordenamiento documental, acuerdos internos y planificación para enfrentar los plazos de actualización del reglamento de copropiedad y la inscripción en el registro.
Anticiparse con información, respaldo documental y una gestión ordenada facilita la transición a las nuevas exigencias y contribuye a una convivencia más segura y transparente en la copropiedad.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.