El reglamento de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ya está vigente desde el 9 de enero de 2025. Su entrada en vigor aporta definiciones y reglas operativas esperadas por comunidades, comités y administradores, pero también deja dudas relevantes y mantiene fricciones prácticas que pueden complicar la gestión diaria.
Cómo se ubica el reglamento dentro del sistema normativo
Para aplicar correctamente las normas, conviene ordenar el marco regulatorio: Constitución, ley de copropiedad, reglamento de copropiedad del condominio y, finalmente, el reglamento de la ley. Este último tiene una función supletoria: se aplica cuando el reglamento de copropiedad no regula un punto, y siempre que lo que disponga el reglamento comunitario no contradiga la ley.
Esta idea es clave al momento de redactar o modificar reglamentos internos: no se trata de copiar literalmente el reglamento de la ley, sino de ajustar reglas propias (dentro de la ley) a la realidad de cada comunidad.
Mejoras y novedades que aportan mayor operatividad
Entre los aportes valorados del reglamento destacan precisiones que buscan cerrar “zonas grises” y estandarizar prácticas habituales en la administración:
- Definiciones e instrumentos de administración: se incorpora una definición del reglamento de copropiedad como parte de los instrumentos de la administración, dando mayor claridad conceptual.
- Libros y registros: se refuerza el rol de los libros de actas, incluyendo la exigencia de registrar también reuniones de comité de administración.
- Registro de copropietarios y ocupantes: se estructura un mecanismo con exigencia de documentación (por ejemplo, certificado de dominio vigente para acreditar propiedad; contrato de arriendo para arrendatarios), y se distingue entre usuarios permanentes y transitorios.
- Asambleas telemáticas: se regula con mayor detalle el funcionamiento de la participación a distancia.
- Multas por inacciones específicas: se explicita la posibilidad de incorporar en el reglamento de copropiedad multas por inasistencia a asambleas o por no registrarse en el registro de copropietarios, lo que aporta certeza frente a discusiones habituales.
Normas que pueden reducir conflictos dentro de la comunidad
Algunas reglas pueden ayudar a ordenar convivencia y control interno, aunque no están exentas de debate:
- Diferenciación entre residentes permanentes y transitorios: se abre la puerta a establecer limitaciones o condiciones de uso de espacios comunes para ocupaciones transitorias, lo que puede impactar en conflictos asociados a estadías de corta duración.
- Publicación de morosidad en espacios comunes: se reconoce la posibilidad de publicar morosidad en espacios comunes mediante normas de uso y administración, algo que antes se discutía por privacidad.
- Rechazo de rendición/balance con motivos: se establece que el rechazo a un balance de ingresos y egresos presentado por la administración proceda solo por motivos fundados, evitando rechazos sin base.
Puntos críticos: comité de administración y renuncias
El reglamento introduce reglas que, en la práctica, pueden tensionar la participación de copropietarios en el comité:
- Reemplazos ante vacancias: se restringe la posibilidad de que el propio comité designe reemplazantes cuando alguien renuncia, se imposibilita o vende su unidad, pese a que es una salida frecuente para completar períodos.
- Cargo “no renunciable”: se establece que el cargo no sería renunciable, salvo causales graves previstas en el reglamento de copropiedad. Esto puede desincentivar la postulación, especialmente en cargos no remunerados o en escenarios de enfermedad, cambio de domicilio u otras contingencias.
Al mismo tiempo, existe la visión de que exigir causales fundadas puede dar estabilidad cuando los comités renuncian reiteradamente. En la práctica, el efecto dependerá de cómo cada comunidad defina esas causales en su propio reglamento.
Consulta por escrito: exigencias y dudas no resueltas
La consulta por escrito aparece como una herramienta necesaria cuando no se logra quórum en asambleas, pero el reglamento deja preguntas abiertas:
- Identificación: se exige acompañar cédula de identidad para responder. Esto puede generar resistencia por el contexto de fraudes y por duplicar exigencias si la identificación ya se entregó al momento de registrarse como copropietario u ocupante.
- Participación de arrendatarios: queda poco claro si pueden participar en consultas por escrito en los mismos términos que pueden hacerlo en asamblea cuando representan al propietario bajo las reglas aplicables. La falta de precisión puede abrir espacio a impugnaciones y aumentar la carga operativa (a quién se envía, qué voto prevalece, cómo se valida).
Obligaciones operativas exigentes para asambleas telemáticas
La regulación de asambleas telemáticas incorpora estándares elevados, como asegurar acceso expedito, efectivo y simultáneo, y permitir comunicación verbal o escrita en tiempo real. En la práctica, esto puede traducirse en riesgos de responsabilidad para administración y comité ante fallas técnicas (conectividad, plataforma, caídas de servicio), especialmente en comunidades sin soporte tecnológico.
Aspectos de redacción y vacíos prácticos que impactan la administración
Además de discusiones de fondo, se observan problemas de redacción y omisiones que complican la aplicación cotidiana:
- Referencias al “primer administrador” en reglas como el sorteo: esa formulación puede generar interpretaciones absurdas en comunidades que llevan años funcionando o enfrentan vacancias posteriores.
- Falta de precisión sobre intereses, multas o fondo de reserva al articularlos con cobros y gestiones asociadas a gasto común, pese a existir referencias previas en reglamentos tipo.
- Ausencia de una regla clara sobre responsabilidad de reparaciones entre lo propio del departamento y lo común (tema crítico en filtraciones e instalaciones), lo que antes se consideraba útil para resolver conflictos y asignar costos.
Morosidad, cortes de servicios y estados de excepción
En la gestión de morosidad, aparecen dificultades prácticas relevantes:
- “Bicicleteo” de deuda tras cortes: si se corta un servicio por morosidad y luego se paga un monto mínimo, puede reabrirse el debate sobre si corresponde reponer el servicio aunque se mantenga deuda importante, manteniendo rígidas condiciones de “tres meses completos” para el corte o su continuidad.
- Limitaciones materiales: resulta poco realista pensar en corte efectivo de telecomunicaciones, y no siempre es viable en calefacción u otros servicios, lo que deja el instrumento con utilidad acotada.
- Estados de excepción: se sostiene que en esas circunstancias no proceden cortes y, además, se plantea que las deudas devengadas durante ese período no habilitarían el corte por esos meses específicos, aun terminada la excepción.
Reclamaciones y umbrales: la baja al 15% y su efecto
La reducción del porcentaje para presentar reclamaciones al 15% puede multiplicar acciones, especialmente en comunidades pequeñas donde bastan pocos copropietarios para activar procedimientos. Esto implica riesgo de judicialización administrativa, mayor carga para administradores y presión adicional sobre organismos que ya presentan demoras en trámites (por ejemplo, inscripciones).
Quórums y seguros: ajustes que siguen siendo urgentes
Más allá del reglamento, persiste un problema operativo central: el quórum del 33% para asambleas ordinarias se considera difícil de alcanzar en comunidades medianas y grandes, lo que termina bloqueando decisiones básicas y empujando a mecanismos alternativos con dudas.
También se cuestiona exigir dos tercios para contratar seguros contra riesgo sísmico en un país altamente expuesto a sismos, por el impacto que puede tener en la protección patrimonial del condominio.
Aplicación práctica sin perder la autonomía del reglamento interno
Con el reglamento vigente, el desafío inmediato es doble: ajustar reglamentos de copropiedad donde corresponda y, al mismo tiempo, tomar decisiones administrativas con criterios consistentes frente a vacíos (consulta por escrito, participación de arrendatarios, telemática, morosidad y cortes). La mejor herramienta sigue siendo un reglamento comunitario bien diseñado, que use el carácter supletorio del reglamento de la ley para adaptar reglas a la realidad del condominio sin contradecir la ley.
Una implementación ordenada —con reglas internas claras, registros completos y procedimientos verificables— puede evitar que las dudas normativas se transformen en conflictos permanentes dentro de la copropiedad.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.