En Chile, la contratación y gestión de seguros en edificios y condominios puede estar generando pagos duplicados de prima y pólizas mal calibradas, con impacto directo en los gastos comunes. El problema no es solo de precios: también involucra montos asegurables, traslapes entre pólizas individuales y pólizas comunitarias, y nuevas exigencias regulatorias que vuelven más compleja la administración del seguro.
Qué cambia con la intervención de la CMF y la Ley 21.442
La Comisión para el Mercado Financiero (CMF), organismo que regula a entidades financieras y aseguradoras, abrió un proceso normativo para definir la forma en que se deben contratar seguros en condominios, en línea con lo indicado en el artículo 43 de la Ley 21.442.
Uno de los focos es reducir el pago doble de prima que se produce cuando una unidad queda asegurada por la comunidad y, al mismo tiempo, mantiene cobertura por su crédito hipotecario. La propuesta regulatoria apunta a permitir que el seguro de la unidad contratado a nivel comunidad pueda reemplazar el seguro asociado a la entidad financiera, lo que exige coordinar condiciones y exigencias entre múltiples actores (entidades financieras y compañías de seguros).
La primera distorsión: traslape entre póliza comunitaria y crédito hipotecario
Una causa recurrente de duplicidad aparece cuando, al solicitar pólizas individuales, algunos propietarios no envían su documentación. Ante la falta de respaldo, se contrata un seguro “por cuenta y cargo” del propietario, y luego se descubre que esa unidad ya tenía seguro por estar vinculada a un crédito hipotecario.
Este traslape se vincula a un desafío técnico: existen múltiples entidades financieras con clausulados diferentes, y el reemplazo del seguro del banco requiere que la póliza alternativa cumpla condiciones equivalentes. A ello se suma una diferencia relevante en criterios de monto asegurable: mientras en créditos hipotecarios puede asegurarse considerando el valor comercial al momento de compra, en condominios suele trabajarse con costo de reposición (a nuevo o depreciado).
La segunda distorsión: espacios comunes ya cubiertos en pólizas hipotecarias
Además del traslape anterior, existe una duplicidad mayor asociada a los espacios comunes. En la práctica, las pólizas ligadas a créditos hipotecarios incluyen la proporción correspondiente de espacios comunes frente a riesgos como incendio y sismo. En una muestra operativa basada en la recopilación de pólizas individuales, se observó que 43% de las unidades contaba con seguro asociado a crédito hipotecario, lo que implica que una proporción equivalente de espacios comunes ya estaría cubierta en forma fragmentada (en muchas pólizas individuales).
Sin embargo, la obligación de asegurar el 100% del espacio común contra incendio, sumada a que un alto porcentaje de edificios también asegura sismo, puede llevar a un escenario de prima elevada, en especial porque no siempre es posible desacoplar coberturas (incendio y sismo). Se incorporó, además, un dato de referencia de costos relativos: el incendio puede costar aproximadamente entre un tercio y un cuarto del sismo, por lo que asegurar 100% con sismo puede incrementar fuertemente la prima.
Sobreasegurar edificios antiguos: “a nuevo” no siempre corresponde
Un punto crítico es el criterio de reposición “a nuevo”. En un análisis de modelos de pólizas vigentes en el mercado de seguros para condominios, se identificó que las coberturas tienden a asegurar a nuevo hasta 10 años de antigüedad del edificio (en algunos casos, hasta 15). El problema aparece cuando edificios con mucha mayor antigüedad quedan igualmente asegurados “a nuevo”.
En tasación, el valor de una propiedad se compone de construcción más terreno. En edificios antiguos bien ubicados, el peso del terreno puede ser muy relevante, por lo que asegurar la construcción como si fuera nueva puede conducir a primas innecesariamente altas y a escenarios económicamente paradójicos al momento de una indemnización.
Cuando corresponde asegurar a costo depreciado, surge otra brecha práctica: es necesario definir con claridad qué método se utiliza para calcular esa depreciación. Se planteó como referencia técnica la existencia de una norma del Instituto Nacional de Normalización (INN) para la tasación de bienes inmuebles, precisamente para reducir incertidumbre y criterios divergentes.
Qué tareas adicionales recaen en administradores y comités
Con un escenario donde el seguro comunitario podría reemplazar el seguro del crédito hipotecario, la administración del seguro se vuelve más exigente. Entre las principales cargas operativas destacan:
1) Recolección y análisis más profundo de pólizas: ya no basta con verificar “tiene o no tiene seguro”. Se vuelve necesario identificar entidad financiera, montos asegurados y condiciones relevantes.
2) Cotizaciones más complejas: el corredor y la administración deben trabajar con múltiples variantes según el origen del crédito hipotecario y sus exigencias particulares.
3) Recobro mensual más detallado: al pagar una factura global del seguro, se debe distribuir correctamente el cobro entre quienes están dentro de la póliza colectiva, discriminando según corresponda.
4) Entrega de información: aumenta la obligación práctica de facilitar documentos e información a copropietarios y entidades financieras.
5) Evidencia de vigencia y pago: queda abierto el desafío de cómo la entidad financiera toma constancia de que el seguro comunitario está pagado y vigente, asunto relevante para su control de riesgo.
Gestión inteligente del seguro para cuidar el patrimonio común
La prevención de sobrecostos y duplicidades exige ordenar información que históricamente ha estado fragmentada: tasaciones, pólizas de espacios comunes, pólizas individuales y coberturas asociadas a créditos hipotecarios. En este contexto, se vuelve clave contar con procesos y soporte tecnológico que permitan inventariar pólizas, identificar traslapes y facilitar la gestión mensual (incluido el recobro), de modo que el seguro cumpla su objetivo principal: proteger el patrimonio común sin generar pagos innecesarios.
Con una buena organización, el seguro deja de ser un “rompecabezas” operativo y se transforma en una herramienta concreta para controlar gastos, reducir conflictos y elevar el estándar de administración en la copropiedad.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.