Asegurar correctamente un edificio en copropiedad exige algo más que “tener una póliza”: requiere conocer la normativa vigente, identificar qué seguros existen realmente en la comunidad y definir un monto asegurable técnicamente sustentado. Cuando esto no se gestiona bien, el resultado suele ser pago duplicado de primas, deducibles innecesariamente altos, problemas de infraseguro y una reputación siniestral que encarece o incluso dificulta renovar la cobertura del condominio.
Qué norma rige hoy los seguros en la copropiedad
Mientras el reglamento de la nueva ley no esté publicado, se mantiene vigente lo indicado por el artículo 36 de la Ley 19.537, según el artículo 5 transitorio. En términos prácticos:
Cada copropietario debe contar con un seguro de incendio que cubra su unidad y la proporción que le corresponde de los bienes de dominio común.
Además, se mantiene la obligación del administrador de fiscalizar que las unidades cuenten con ese seguro y, cuando corresponda, contratar por cuenta y cargo de quienes no lo tengan.
Este punto es especialmente sensible porque la confusión normativa puede empujar a comunidades a aumentar montos asegurados sin un análisis técnico, encareciendo la prima sin que esa decisión esté respaldada por la regla vigente.
La fiscalización de pólizas: el problema operativo que crea riesgos
En la práctica, pedir póliza por póliza a todos los copropietarios y verificarla puede convertirse en una carga crítica: retrasos, falta de respuesta y documentos inválidos dificultan el cumplimiento.
Existe también un problema recurrente: una parte relevante de lo que llega como “póliza” no corresponde a un seguro de incendio. Se reciben, por ejemplo, seguros de gravamen, cotizaciones u otros documentos que no sirven para acreditar la cobertura exigida. Por eso, no basta con “recibir archivos”: hay que revisar y validar qué se entregó.
Qué seguros son obligatorios y cuáles conviene evaluar
El seguro de incendio para las unidades (y su parte proporcional en bienes comunes) es la exigencia base indicada por la Ley 19.537, salvo que el reglamento de copropiedad establezca algo distinto. En la práctica, es recomendable mantener el estándar de exigir y controlar la existencia de seguro.
Además, aparece otra obligación legal muy discutida en las comunidades: el seguro asociado a OS10. Aunque no está en la ley de copropiedad, se plantea como un seguro relevante en la operación del condominio, especialmente por las consecuencias que puede tener un evento grave.
En el plano de recomendaciones, suele evaluarse:
- Cobertura de sismo, considerando la realidad sísmica de Chile (con conciencia de que puede ser significativamente más costosa que incendio).
- Cláusulas adicionales frecuentes en pólizas de incendio/sismo: rotura de cañerías y responsabilidad civil del condominio.
- Accidentes personales para personal (no solo conserjería).
- Responsabilidad civil para comité y administrador, como segunda línea de protección si la responsabilidad civil del condominio no cubre un evento específico.
Responsabilidad civil del comité y del administrador: una protección concreta
La administración y el comité pueden enfrentar reclamos por acciones u omisiones en el ejercicio de sus funciones. Por ejemplo, fallas en procesos de control exigibles (como la fiscalización de seguros), o situaciones operativas del edificio que terminen en daños a terceros.
La responsabilidad civil para comité y administrador busca que, si hubiera una indemnización que pagar, no salga del bolsillo personal de quienes cumplen esos roles, sino que la asuma la compañía de seguros dentro de los términos contratados.
Cómo evitar pagar dos veces por el mismo riesgo
Uno de los errores más costosos ocurre cuando el condominio contrata cobertura sin considerar el “inventario” de seguros ya existente en las unidades (por ejemplo, los asociados a créditos hipotecarios). Si el edificio se asegura por un monto que se superpone con coberturas ya vigentes, se paga prima duplicada por el mismo riesgo.
Para evitarlo, hay dos tareas clave:
- Determinar el valor asegurado del edificio, bienes comunes y unidades con un criterio técnico.
- Levantar el inventario real de pólizas existentes en la comunidad, para saber cuánto ya está cubierto y cuánto falta por cubrir.
Con esa información, la comunidad puede definir una contratación más eficiente, incorporando un margen prudente que reduzca el riesgo de discusiones por infraseguro en un siniestro.
Infraseguro y sobreseguro: por qué afectan el resultado de un siniestro
Sobreseguro ocurre cuando se asegura por más de lo que realmente vale el bien. Consecuencias mencionadas:
- Se paga una prima más alta de la necesaria.
- En pérdida total, la indemnización se limita a lo que vale el bien, no a lo “sobredimensionado”.
- El deducible puede aumentar si se calcula como porcentaje del monto asegurado.
Infraseguro ocurre cuando se asegura por menos de lo que vale el bien. Consecuencia relevante: la indemnización se reduce por prorrata, lo que puede dejar a la comunidad pagando una parte importante del daño con recursos propios.
En siniestros grandes, esta brecha puede transformarse en montos muy significativos que el condominio debe financiar, generando presión interna y potenciales cuestionamientos a la gestión.
Concurrencia de seguros y cuidado del RUT del condominio
En copropiedad puede existir una multiplicidad de pólizas: seguros individuales, pólizas por crédito hipotecario y coberturas del propio condominio. Cuando ocurre un siniestro, es clave identificar qué póliza cubre a cada afectado (unidades y bienes comunes) y cómo hacerlas concurrir para distribuir adecuadamente la carga.
Esto tiene un objetivo adicional: proteger la reputación siniestral del condominio. La acumulación de siniestros asociados al RUT del edificio puede encarecer renovaciones futuras o incluso dificultar que alguna compañía cotice, afectando la continuidad de la cobertura.
También conviene evitar denunciar eventos muy menores cuando el deducible absorbe casi todo el costo. El uso indiscriminado de la póliza puede ser perjudicial para la renovación.
Estar preparados para eventos de gran magnitud
En siniestros catastróficos (incendios de alto impacto o sismos severos), el gran desafío es la rapidez para reconstruir el mapa de coberturas y activar denuncios. Cuando esa información no está disponible, la gestión se vuelve lenta y los procesos pueden dilatarse, afectando directamente a las familias y a la operatividad del edificio.
Contar con el respaldo documental y el detalle de coberturas previamente ordenado facilita iniciar denuncios de inmediato y entregar información completa para la liquidación, acortando los tiempos de recuperación.
Contratación informada y gestión rigurosa del seguro comunitario
Un seguro bien contratado en un condominio se construye sobre tres pilares: claridad normativa, verificación efectiva de pólizas por unidad y definición técnica del monto asegurable. Con eso, la comunidad reduce pagos innecesarios, evita quedar expuesta por infraseguro y protege el historial siniestral del edificio, logrando una cobertura que realmente entregue tranquilidad y continuidad ante incidentes.
Cuando la gestión se apoya en información completa y validada, el seguro deja de ser un “cacho administrativo” y pasa a ser una herramienta concreta de protección patrimonial para toda la copropiedad.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.