Contratar seguros en una comunidad no es solo una buena práctica: en Chile existe una obligación legal mínima y, además, varios criterios técnicos que determinan si un seguro realmente protegerá al condominio cuando ocurra un siniestro. Entender qué exige la Ley N° 21.442, qué coberturas suelen venir asociadas a una póliza de incendio, y cómo operan conceptos como deducible, sublímites e infraseguro es clave para evitar multas, conflictos y costos extraordinarios.
Qué seguro es obligatorio en espacios comunes
En condominios total o parcialmente destinados a uso habitacional, la obligación mínima es contar con un seguro de incendio para los espacios comunes. Es decir, la comunidad debe asegurar las áreas comunes frente al riesgo de incendio.
La norma fija este mínimo obligatorio y, a la vez, impulsa a que los propietarios también cuenten con seguros para sus unidades, aunque esa contratación no queda establecida como obligatoria para cada departamento.
Seguros adicionales que pueden ser exigibles o necesarios
Además del seguro de incendio para espacios comunes, puede existir la necesidad de otros seguros vinculados al funcionamiento del condominio:
Seguro OS10 para personal de seguridad: cuando la comunidad cuenta con guardias, conserjes o vigilantes que desempeñan funciones de seguridad, corresponde considerar el seguro asociado a esa actividad, con coberturas como fallecimiento o invalidez accidental vinculadas a sus labores.
Seguro COVID: se indicó como obligatorio hasta un periodo acotado (mencionado hasta el mes señalado en el contenido), perdiendo luego esa condición de obligatoriedad.
Responsabilidad civil para administrador y comité: no es obligatorio, pero se utiliza para proteger a quienes toman decisiones en la comunidad, especialmente miembros de comité que asumen responsabilidades sin recibir remuneración.
Unidades: seguro individual o póliza colectiva
Las unidades (departamentos o casas) pueden asegurarse de forma individual o a través de un seguro colectivo coordinado por la administración. Una póliza colectiva puede resultar más conveniente por:
Ahorro en prima: se mencionan rangos referenciales de ahorro de entre 30% y 50% respecto de condiciones similares contratadas individualmente, dependiendo de la aseguradora.
Facilidad de pago: el costo puede incorporarse en el gasto común, evitando atrasos o el olvido del pago individual.
Gestión del siniestro: la denuncia y tramitación puede ordenarse desde el condominio, facilitando la coordinación.
Un punto relevante es que, según la aseguradora y el producto, puede variar si la póliza colectiva incluye o no el contenido del departamento (bienes interiores), ya que ese riesgo puede tratarse de forma distinta.
Terremoto: cobertura voluntaria y con impacto en el costo
La cobertura de sismo/terremoto no es obligatoria. Para incorporarla (o para agregar coberturas adicionales al mínimo legal) se debe aprobar según el mecanismo de decisión de la comunidad, mencionándose como referencia una aprobación por un porcentaje de la asamblea.
Se indicó que la prima de sismo es exenta de IVA, pero también que suele aumentar considerablemente el costo total de la póliza por el riesgo asociado. Una práctica útil es cotizar en paralelo: incendio solo e incendio + sismo, manteniendo el mismo monto asegurado, para que la comunidad compare con claridad.
El siniestro más común: rotura de cañerías
En seguros de propiedad, el evento más frecuente es la rotura de cañerías. Para saber si estará cubierto, es indispensable revisar la póliza y sus condiciones.
En términos generales, la cobertura opera cuando el daño es fortuito (por ejemplo, una fisura o rotura imprevista) y puede considerar tanto la reparación como daños derivados. En cambio, puede no aplicar si el problema se relaciona con falta de mantención o vida útil ampliamente superada, o si el daño fue provocado intencionalmente.
Deducible y sublímites: por qué el seguro no paga “todo”
Dos conceptos definen cuánto se indemniza ante un siniestro:
Deducible (o franquicia/coaseguro): es el monto que asume la comunidad antes de que la aseguradora reembolse o indemnice. Por ejemplo, si la reparación total cuesta $400.000 y el deducible es $100.000, la aseguradora pagaría $300.000 y el condominio cubriría los $100.000 restantes.
Sublímite: varias coberturas (como rotura de cañerías o avería de maquinarias) tienen un monto máximo de pago distinto del monto asegurado total. Asegurar el edificio por un monto alto no implica que esa cifra sea el límite para cada tipo de evento; cada cobertura puede tener su propio tope.
Infraseguro: el riesgo de asegurar por menos de lo real
Existe infraseguro cuando el monto asegurado es menor que el costo real de reconstrucción. Al ocurrir un siniestro relevante, esto puede dejar a la comunidad con una parte importante del costo sin cubrir.
Para aproximar el monto correcto se considera el costo unitario de construcción por metro cuadrado, el tipo de construcción, terminaciones y características del edificio (ascensores, equipamiento y otros elementos). En la práctica, se recomendó redondear con holgura para evitar quedar corto frente a variaciones de costos.
Qué pasa si la comunidad no contrata el seguro obligatorio
Si la comunidad no cuenta con el seguro mínimo exigido para espacios comunes, se abren dos escenarios principales:
Fiscalización municipal: la falta del seguro puede dar lugar a multas o sanciones según corresponda.
Siniestro sin seguro: los daños deberán financiarse con fondos de reserva o mediante cuotas extraordinarias. Además, se advirtió el riesgo de acciones de los copropietarios contra administración o comité por no haber contratado el seguro obligatorio o por haberlo contratado de manera inadecuada (por ejemplo, con infraseguro).
Cómo denunciar un siniestro y qué información preparar
Actuar rápido mejora la gestión del caso. Se recomendó denunciar lo antes posible, idealmente dentro de las 24 horas posteriores al evento, considerando que los canales de siniestros operan 24/7 según aseguradora.
Antes de denunciar, ayuda contar con antecedentes como:
Registro fotográfico del daño.
Historial de mantenciones relacionadas (por ejemplo, tuberías).
Información que respalde lo ocurrido para facilitar la evaluación del liquidador y reducir observaciones.
Robo vs. hurto: un matiz que cambia la cobertura
En ciertos eventos de sustracción, la cobertura puede depender de si existió fuerza en las cosas (por ejemplo, puerta forzada o ventana rota). Sin evidencia de fuerza, puede calificarse como hurto, lo que usualmente no queda cubierto bajo condiciones comunes. También es relevante distinguir entre bienes de la comunidad (persona jurídica) y bienes de copropietarios, pues no necesariamente se cubren del mismo modo.
Seguros bien contratados para una copropiedad más protegida
La obligación mínima de incendio en espacios comunes es solo el punto de partida. La calidad real de la protección depende de montos asegurados correctamente calculados, deducibles razonables, sublímites adecuados y una gestión ordenada de siniestros. Con estos elementos claros, la comunidad reduce riesgos financieros, evita conflictos internos y mejora la capacidad de recuperación frente a eventos comunes como roturas de cañerías o daños mayores.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.