La administración de condominios en Chile ha enfrentado transformaciones aceleradas en pocos años. A un escenario relativamente estable se sumaron episodios de alta exigencia operativa, nuevas formas de trabajo y mayores responsabilidades, en un contexto donde la gestión debe funcionar 24/7 y responder ante residentes, trabajadores, comités y proveedores.
De una copropiedad poco visible a una gestión más exigente
Hace algunos años, la copropiedad tenía baja visibilidad y existía menor cultura de convivencia y organización comunitaria. En ese período, la operación diaria se percibía más “predecible” y, según se mencionó, la morosidad se ubicaba en rangos cercanos al 9%–10% de acuerdo con estadísticas de plataformas de la época.
Con el tiempo, la administración dejó de ser una tarea silenciosa: crecieron las expectativas sobre el rol del administrador, se intensificó la necesidad de coordinación con comités y se volvió más evidente la importancia de procedimientos, documentación y control operativo.
El estallido social y el giro hacia la seguridad y continuidad
El aumento de conflictividad y violencia en distintos sectores obligó a reaccionar rápidamente para resguardar edificios y personas. En la práctica, esto implicó medidas como:
- Refuerzo de seguridad y ajustes de dotación en turnos de conserjería.
- Protección física de accesos y vidrios (por ejemplo, refuerzos similares a los usados en comercio).
- Coordinación intensiva para sostener la continuidad de servicios en barrios complejos.
Además del impacto material, surgió un componente crítico: el estrés operacional y emocional de equipos que debían seguir trabajando mientras el entorno se volvía impredecible, considerando que la administración de comunidades no se detiene.
Pandemia: control sanitario, logística y trabajo remoto
La pandemia elevó la complejidad a otro nivel: mantener turnos completos, sostener el funcionamiento de edificios y responder a dinámicas internas marcadas por restricciones de movilidad. La continuidad operativa se volvió el objetivo central, especialmente para modelos donde el personal era provisto como parte del servicio.
También se instalaron prácticas que luego se consolidaron:
- Uso temprano y sostenido de reuniones virtuales para comités y coordinación general.
- Gestión de permisos y trámites en contextos de restricciones (inicialmente engorrosos).
- Ajuste de protocolos y productos de aseo para evitar riesgos, como problemas por olores fuertes o exposición a químicos.
En paralelo, cambiaron patrones internos del edificio: aumentó la carga de recepción y distribución de encomiendas, se multiplicaron los requerimientos a conserjería y surgieron tensiones por nuevos usos domésticos (ruidos, actividades desde departamentos, mayor consumo de insumos). En la práctica, la comunidad pasó a “vivir” la operación cotidiana con más intensidad.
Gestión y cuidado de equipos: una dimensión crítica
Los eventos encadenados reforzaron una idea clave: la administración funciona sobre personas. Cuidar al personal, sostener condiciones de trabajo y apoyar en situaciones difíciles se volvió parte del estándar mínimo para mantener la continuidad del servicio.
La experiencia dejó una lección operativa: proveedores y trabajadores bien tratados responden mejor en momentos críticos, y esa relación incide directamente en la estabilidad del condominio.
Ley 21.442: profesionalización, ambigüedades y nuevos riesgos
Con la entrada en vigencia de la Ley 21.442 (mencionada como vigente desde 2022), se abrió una etapa de cambios normativos relevantes. Se identifican avances, pero también tensiones prácticas en su implementación.
Entre los aspectos valorados, se destacó:
- Impulso a la profesionalización y mayor formalidad del rol.
- Incorporación de materias como tenencia responsable de mascotas, discapacidad y asambleas virtuales.
- Mayor delimitación de funciones entre administrador y comité (aunque con debates interpretativos).
Entre los puntos problemáticos, aparecen temas que generan fricción operativa:
- Quórums y exigencias para lograr acuerdos, especialmente en comunidades con alta dispersión de propietarios.
- Artículos con redacción ambigua que obligan a recurrir a interpretación y apoyo legal para decisiones que deberían ser más directas.
- Riesgos asociados a sanciones y exposición de datos personales del administrador.
- Dificultades cuando el cumplimiento exige recursos que dependen del presupuesto y decisión comunitaria, generando escenarios donde el administrador queda expuesto por incumplimientos que no controla directamente.
- Críticas a la retribución para integrantes del comité, por el riesgo de incentivar intereses particulares por sobre el bien común en ciertos casos.
En este contexto, se planteó una idea práctica: el aumento de responsabilidades y riesgo tiende a reflejarse en costos (seguros, estructura, soporte), presionando al alza el valor real del servicio y dejando fuera a modelos de bajo estándar.
Colaboración y gremios fuertes para una copropiedad sostenible
El escenario futuro se asocia a una administración más colaborativa, con redes de apoyo entre colegas, mayor intercambio de buenas prácticas y fortalecimiento gremial para dialogar con autoridades y proponer mejoras normativas. También se proyecta que la implementación de la ley genere un “filtro” natural hacia estándares más profesionales.
La administración de comunidades seguirá enfrentando desafíos, pero con un enfoque cada vez más claro: continuidad operativa, gestión de riesgos, trabajo coordinado con comités y una cultura comunitaria que entienda que vivir en copropiedad exige organización y participación.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.