La Ley 21.442 impuso el deber de ajustar los reglamentos de copropiedad para compatibilizarlos con el nuevo marco normativo. Sin embargo, una circular emitida en diciembre de 2025 por la Secretaría Ejecutiva de Condominios generó una duda práctica: ¿sigue siendo exigible ajustar el reglamento si el plazo ya venció? La respuesta relevante para administradores, comités y comunidades es que la obligación se mantiene, pero cambia la lectura sobre las consecuencias y la urgencia del plazo.
“Ajustar” no siempre significa redactar un reglamento nuevo
La exigencia legal apunta a ajustar el reglamento conforme a la Ley 21.442. En la práctica, existen dos caminos habituales:
1) Modificación puntual (ajuste “a la medida”): se cambian o reemplazan solo los artículos que chocan con la nueva ley y se agregan materias necesarias, procurando mantener la estructura del reglamento antiguo (por ejemplo, si el artículo 10 regulaba asambleas, el nuevo texto modificado mantiene esa ubicación). Esto facilita la revisión y la aprobación por parte de la comunidad.
2) Texto completo nuevo o “refundido”: se reemplaza el reglamento por uno íntegramente reordenado. Si bien es posible, suele complejizar el proceso, porque la comunidad tiende a exigir comparaciones artículo por artículo y se vuelve más difícil identificar qué cambió y qué se mantuvo.
Por qué la ley exige el ajuste del reglamento
Aunque la ley está por sobre el reglamento, el reglamento cumple una función práctica de publicidad y operatividad dentro del condominio: permite que copropietarios y residentes apliquen reglas sin tener que navegar por más de 100 artículos de la ley y decenas adicionales del reglamento de la ley.
Además, la Ley 21.442 establece que son nulas las disposiciones del reglamento que la contradigan. Eso genera un riesgo real: convivir con un texto interno que dice una cosa, mientras la norma vigente exige otra, especialmente en materias sensibles como quórums, asambleas y consulta por escrito.
También hay reglas cuya implementación práctica depende de estar previstas: por ejemplo, se indicó como relevante que, si el reglamento no contempla asambleas telemáticas o híbridas, no podrían realizarse bajo esa modalidad.
Qué aclaró la circular de diciembre de 2025
La circular abordó dos ideas que impactan directamente la planificación de las comunidades:
El plazo no opera como “fatal” para ajustar reglamentos existentes: vencido el plazo, el reglamento no desaparece ni se reemplaza automáticamente por el reglamento tipo. Se puede ajustar con posterioridad. La obligación subsiste, pero el hecho de no haber llegado a tiempo no impide cumplir después.
El reglamento tipo no reemplaza a comunidades que ya tenían reglamento: si el condominio ya estaba dotado de reglamento, no pasa a regirse por el reglamento tipo por el solo hecho de no haber ajustado a tiempo.
En términos operativos, se indicó como efecto principal que el reglamento interno sigue aplicándose en todo lo que no contravenga la Ley 21.442; cuando exista contradicción, prevalece la ley.
Inscripción en el Conservador: modificación parcial o texto completo
De acuerdo con lo abordado, para efectos registrales es posible inscribir:
Una modificación (indicando qué artículos se sustituyen o ajustan y cómo quedan).
Un reglamento completo (presentando el texto íntegro que regirá desde su inscripción).
Ambas alternativas son admitidas, por lo que la decisión puede tomarse considerando la gobernanza interna: tiempos, capacidad de socialización y facilidad para lograr aprobación.
El rol del Conservador y el contenido “faltante”
Se planteó un caso práctico: rechazos registrales por omisiones temáticas (por ejemplo, referencias a materias asociadas a la llamada Ley Karin). La idea central es que el Conservador debería verificar principalmente si el proceso de modificación cumple con las exigencias (quórums, formalidades, antecedentes), sin transformarse en un revisor del contenido regulatorio o de la “completitud” temática del reglamento.
Se reconoció, eso sí, que hay materias convenientes de incorporar para gestión interna (por ejemplo, reglas de circulación de mascotas por bienes comunes), aunque no se trató como una obligación impuesta desde el registro.
Condominios sin reglamento: aplicación del reglamento tipo
En edificios antiguos puede ocurrir que nunca se haya dictado reglamento (especialmente bajo regímenes previos). Para estos casos, se indicó que existe el deber de dotarse de reglamento; y, vencido el plazo sin dictarlo, se entiende aplicable automáticamente el reglamento tipo aprobado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (mencionado como resolución 721).
La misma circular abre la puerta a formalizar un reglamento propio con posterioridad, sujetándolo a los quórums y exigencias aplicables. No obstante, quedó planteada una duda práctica importante: cómo compatibilizar la idea de “dictar un primer reglamento” con reglas pensadas para “modificar” (por ejemplo, usar mayorías propias de modificación en vez de unanimidad o concurrencia total). Ese punto aparece como un área que puede requerir especial cuidado jurídico caso a caso.
Además, se advirtió un problema concreto de aplicar sin más el reglamento tipo: no resuelve por sí solo cuestiones críticas y discutibles para la vida del condominio, como la determinación y formalización de porcentajes (alícuotas) para contribuciones y prorrateo de gastos comunes, lo que podría derivar en conflictos posteriores.
Quórums para modificar el reglamento: regla general y excepciones
Para ajustar o modificar el reglamento, la regla general tratada es:
Mayoría absoluta (50% + 1 de los derechos), tanto para sesionar como para aprobar, en asamblea extraordinaria (o consulta por escrito con el mismo quórum).
Se indicó que existen materias que requieren un quórum superior (66%), especialmente:
Reconstrucción o demolición del condominio.
Cambio de destino de unidades.
También se alertó sobre un riesgo frecuente: intentar incorporar en el reglamento autorizaciones “permanentes” para decisiones que, por su naturaleza, debieran acordarse caso a caso mediante los mecanismos de la ley (por ejemplo, arrendar bienes comunes o uso del fondo de reserva para fines ordinarios). Más allá de la conveniencia, puede tensionar el sistema de quórums y abrir espacio a impugnaciones.
Administrar bien el ajuste y la convivencia comunitaria
Ajustar un reglamento moviliza un proceso exigente: proyecto, revisión, socialización, asamblea o consulta, escritura pública e inscripción. Por eso, cuando la comunidad tiene acuerdos maduros y necesidades claras, puede ser una buena oportunidad para incorporar reglas internas relevantes (conductas sancionables, uso de bienes comunes, montos de multas), sin convertir el proceso en una disputa que impida lograr los quórums.
Con la circular de diciembre de 2025, el mensaje práctico es doble: el ajuste sigue siendo obligatorio, pero ya no debe entenderse como un “todo o nada” al término del plazo. Planificarlo, priorizar lo indispensable y asegurar una aprobación ordenada suele ser más eficaz que postergarlo indefinidamente.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.