Desde la entrada en vigencia de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (abril de 2022), muchas comunidades han enfrentado un problema práctico: no lograr el quórum mínimo para sesionar válidamente en asambleas ordinarias. Esto paraliza decisiones clave (cuentas, administración, comité) y tensiona la convivencia, especialmente en condominios grandes donde reunir a un tercio de los derechos puede ser difícil incluso por capacidad física del lugar.
El quórum del 33% en asambleas ordinarias y su impacto
En las asambleas ordinarias, la regla cambió de forma relevante: se eliminó el sistema de primer y segundo llamado. Antes, con la segunda citación la asamblea podía realizarse con quienes asistieran; hoy se exige que concurra al menos un 33% de los derechos del condominio, ya sea de manera personal o mediante poderes.
En la práctica, esto ha generado altos niveles de frustración en comunidades donde la asistencia suele ser baja, y además presenta una dificultad adicional en condominios de gran tamaño: para comunidades de cientos de unidades, reunir ese porcentaje puede implicar convocar a más de cien personas, algo que muchas veces no cabe en los espacios comunes disponibles, obligando a evaluar arriendos de recintos externos u otras alternativas logísticas.
Qué hacer si no se cumple el quórum el día de la asamblea
Cuando no se alcanza el 33% requerido, no se pueden adoptar acuerdos como asamblea ordinaria válida. Aun así, existen alternativas para evitar que el proceso termine en pérdida total de tiempo y desgaste con los asistentes.
Primera alternativa: campaña de poderes para asegurar asistencia
Una medida operativa es organizar una campaña de recolección de poderes previa a la asamblea, con apoyo de la administración y el comité. La idea es coordinarse para conseguir representaciones suficientes, incluso puerta a puerta, y devolver esos poderes al momento de la asamblea si corresponde.
En este escenario conviene distinguir que, aunque el administrador no debe concentrar poderes a su nombre (y existen inhabilidades), la gestión de recolección como estrategia comunitaria puede ser determinante para constituir el quórum.
Segunda alternativa: sesión informativa y consulta por escrito
La ley permite adoptar acuerdos con la misma validez que los de asamblea mediante consulta por escrito, pero exige como requisito previo una sesión informativa sin quórum. Esto abre una vía práctica: si la asamblea ordinaria fracasa por falta de quórum, esa misma instancia puede funcionar como sesión informativa.
Una recomendación operativa es incluir en la citación que, si no se reúne el quórum legal, la reunión se entenderá realizada como sesión informativa en los términos del artículo 17. Esto evita tener que citar nuevamente solo para cumplir el requisito.
Desde esa sesión informativa pueden salir propuestas (no acuerdos), que luego se someten a consulta por escrito. Para materias de asamblea ordinaria, la consulta por escrito requiere:
• Participación mínima del 33% de los derechos.
• Aprobación por mayoría absoluta de los participantes (es decir, la mitad más uno de quienes participan en la consulta).
Esta modalidad funciona mejor con temas acotados (por ejemplo, aprobar o rechazar una cuenta). En elecciones de comité puede ser más complejo si no existen candidatos claros, aunque resulta más abordable cuando desde la sesión informativa ya se definieron postulantes.
La sesión informativa, además, no tiene formalidades expresas sobre cómo citarse y no se establece que deba ser presencial, por lo que puede realizarse también en formato online.
Tercera alternativa (poco práctica): pedir citación al Juzgado de Policía Local
La ley contempla recurrir al Juzgado de Policía Local para que cite a la asamblea, pero esta opción suele ser poco eficiente por:
• Demora (trámite puede tomar meses).
• Costo, porque normalmente se ordena realizar la asamblea con notario (del orden de varios cientos de miles de pesos).
• Incertidumbre, ya que no asegura que el quórum se cumpla igualmente.
También resulta discutible la solución legal prevista para la falta de candidatos al comité, ya que se contempla la designación por sorteo en ciertas circunstancias, lo que puede ser problemático considerando la relevancia del comité dentro del funcionamiento del condominio.
Registros y datos: base para que la consulta por escrito funcione
Para que la consulta por escrito sea realmente viable, la administración necesita mantener actualizados los datos de contacto de los copropietarios, idealmente correo electrónico, ya que la ley permite su uso. Si la comunidad no cuenta con esa información, el proceso se vuelve difícil.
Además, la participación del arrendatario en asambleas (permitida en ciertos casos) no reemplaza al propietario para efectos de consulta por escrito: para responder una consulta por escrito debe participar el propietario, lo que puede generar complicaciones cuando no se dispone de su información por falta de entrega de datos por arrendatarios o corredores.
Presupuesto anual y balance: qué se aprueba y qué se presenta
En asamblea ordinaria existe la obligación de someter a aprobación o rechazo el balance. Respecto del presupuesto, corresponde presentarlo como referencia de los gastos futuros, pero no necesariamente opera como un instrumento vinculante en la práctica habitual de muchas comunidades, donde los gastos comunes se cobran según lo efectivamente devengado.
Esto es relevante al planificar la agenda: si no se logra realizar la asamblea por falta de quórum, la ruta de sesión informativa y consulta por escrito puede permitir destrabar acuerdos acotados, especialmente en temas de cuentas.
Modificar el reglamento de copropiedad: quórum y tramitación
El reglamento de copropiedad puede modificarse, y la ley estableció un plazo de un año desde el 13 de abril de 2022 al 13 de abril de 2023 para ajustar normas que estén en contravención con la nueva ley.
Como regla general, para modificar el reglamento se requiere mayoría absoluta de los derechos totales del condominio (50% + 1), tanto para constituir participación como para aprobar. El acuerdo debe reducirse a escritura pública y luego inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, con gestiones que pueden requerir verificaciones adicionales según la práctica registral.
Puede hacerse también por consulta por escrito, pero en general implica más carga administrativa: levantar sesión informativa, recibir respuestas, elaborar acta, protocolizar respaldos y ordenar documentación.
Multas en el reglamento: una herramienta clave de cumplimiento
Al actualizar o modificar el reglamento, conviene evaluar materias que habiliten una mejor gestión comunitaria. Un punto crítico es contar con multas correctamente reguladas. Es frecuente encontrar reglamentos sin multas, o con multas sin monto, lo que las vuelve inaplicables.
Más que establecer listados rígidos para cada conducta, puede ser útil permitir que el comité evalúe la gravedad, reincidencia y contexto, evitando que una tabla inamovible genere injusticias o conflictos innecesarios.
Cómo se acredita el quórum ante notario y por qué importa el registro de propietarios
En asambleas que requieren notario (por ejemplo, en ciertos procesos asociados al reglamento), el control práctico suele apoyarse en la lista de asistencia y el cálculo del quórum. Para que esto sea consistente, resulta fundamental mantener actualizado el registro de copropietarios y, además, contar con un registro de ocupantes/arrendatarios por razones operativas y de seguridad.
Un criterio útil en la administración cotidiana es exigir que toda persona nueva se registre, de forma similar a un procedimiento de control de acceso en instalaciones privadas. Esto ayuda tanto a la gestión comunitaria como a prevenir situaciones de uso irregular de unidades.
Morosidad: quién puede votar y qué pasa en la consulta por escrito
La inhabilidad para votar en asamblea se amplió: para ser copropietario hábil se debe estar al día no solo en gastos comunes, sino también en otras obligaciones económicas (ordinarios, extraordinarios, fondo de reserva, seguros, multas, intereses y otros conceptos).
Sin embargo, estos requisitos de habilidad no quedaron establecidos del mismo modo para la consulta por escrito, por lo que en ese mecanismo podría participar y votar una persona morosa.
Quórums en consulta por escrito: ordinaria y extraordinaria
La consulta por escrito sigue la lógica de las asambleas según la materia:
• Materias de asamblea ordinaria: participación mínima del 33% de los derechos y acuerdos por mayoría de participantes.
• Materias de asamblea extraordinaria: existen materias de mayoría absoluta (50% + 1) y materias de mayoría reforzada (dos tercios, 66%), aplicándose el mismo estándar tanto para participar como para aprobar, según el tipo de materia.
Arrendatarios y ocupantes en asambleas: cuándo tienen derecho a voto
El régimen cambió: el arrendatario u ocupante puede participar sin poder cuando el propietario no asista, no haya otorgado poder, o habiendo otorgado poder, no asista el apoderado.
En ese caso, el arrendatario u ocupante puede tener voz y voto en:
• Asambleas ordinarias.
• Asambleas extraordinarias de mayoría absoluta (50% + 1).
Para materias de asamblea extraordinaria de mayoría reforzada (dos tercios), sí se requiere poder.
Además, el propietario puede excluir esta representación, manifestándolo a la administración (por ejemplo, por correo o carta), opción que algunas comunidades formalizan con un documento tipo junto con la citación.
Gestionar asambleas con reglas exigentes y decisiones necesarias
Con quórums más altos y comunidades grandes, la planificación se vuelve tan importante como la norma: recolección de poderes, sesiones informativas bien citadas, consultas por escrito con propuestas acotadas y bases de datos al día marcan la diferencia entre una comunidad paralizada y una que logra tomar decisiones.
Con orden administrativo y herramientas reglamentarias bien diseñadas (como un sistema de multas aplicable), es posible reducir la frustración, mejorar la gobernanza y retomar el funcionamiento regular del condominio.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.