En la administración de edificios y condominios, uno de los problemas más frecuentes aparece cuando un integrante del comité renuncia, no hay candidatos para reemplazarlo o simplemente no se logra el quórum para tomar acuerdos. La Ley N° 21.442 exige formalidades y mayor participación mínima en asambleas ordinarias, lo que vuelve imprescindible anticiparse con procedimientos claros, actas bien redactadas y poderes correctamente otorgados.
Cómo se elige el comité y qué exige el acta
La elección del comité de administración corresponde a una asamblea ordinaria. Para constituirla se requiere un quórum mínimo de 33%, y el acuerdo se adopta por mayoría de los presentes o representados. Luego, el acta debe reducirse a escritura pública y registrarse los poderes.
En la práctica, un punto crítico es que muchas actas solo individualizan a los integrantes (nombre y RUT), pero no detallan sus facultades. Esto provoca problemas operativos, especialmente en bancos, donde suelen exigir que el acta señale con precisión:
• Facultades bancarias del comité.
• Forma de actuación en la cuenta (firma conjunta o individual).
• Si la firma incluye o no al administrador.
• Reglas para giros o inversiones, cuando corresponda.
Sin esa información, el comité puede quedar “designado”, pero con dificultades reales para actuar frente a instituciones financieras.
Remoción del comité: cuándo procede y qué quórum se requiere
La remoción del comité es el término anticipado de sus funciones, distinto a la renuncia o al vencimiento del período. Para destituirlo se requiere una asamblea extraordinaria citada específicamente para ese efecto, con el punto en tabla.
El acuerdo exige mayoría absoluta: la mitad más uno de los derechos.
Existe además una regla relevante para solicitar la convocatoria: copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos pueden pedir que se cite una asamblea extraordinaria. Ese 10% permite solicitar la asamblea, pero no reemplaza el quórum exigido el día en que se tome el acuerdo de remoción.
En cuanto a la morosidad, la restricción se aplica principalmente a votar en asambleas y a ser designado miembro del comité. Para constituir quórum en asamblea, los morosos igualmente se registran, aunque sin derecho a voto.
Renuncias: formalidad y problemas prácticos con el quórum
La Ley N° 21.442 prevé que la renuncia de miembros del comité también se formalice en asamblea. Esto genera dificultades cuando:
• No se alcanza el 33% de quórum en asambleas ordinarias, especialmente en comunidades grandes.
• Un integrante deja de participar de facto (por conflictos, cambio de domicilio, venta de la unidad u otras razones), aunque el cargo sea voluntario.
Como alternativa práctica para evitar paralización, resulta útil dejar establecido desde la designación del comité que el propio comité queda facultado para designar un reemplazante si renuncia uno de sus integrantes (cuando la renuncia no implica que renuncien todos). Con ello, el comité puede aceptar la renuncia y nombrar reemplazo por el período restante, dejando constancia en acta de comité (y efectuando las formalidades que correspondan).
Cuando una persona designada intenta desistirse inmediatamente después de la asamblea y se niega a firmar el acta, una salida operativa es que firme el acta como “fotografía” de lo ocurrido (fue designada) y, en paralelo, presente una carta de renuncia posterior para que el comité la acepte en una sesión siguiente y nombre reemplazo si tiene esa facultad.
Qué hacer si no hay comité: juzgado o sorteo
Cuando no se logra designar comité por falta de quórum o de candidatos, existen caminos que la normativa contempla en la práctica de las comunidades:
1) Recurrir al Juzgado de Policía Local, lo que implica presentar antecedentes, esperar tramitación y la citación a una asamblea (incluso con presencia de notario, lo que puede encarecer el proceso). El quórum exigido para adoptar acuerdos no cambia, por lo que no hay garantía de éxito.
2) Designación por sorteo, donde el presidente saliente sortea entre asistentes para conformar el nuevo comité. Es un mecanismo difícil de sostener en la práctica, porque puede terminar designando a personas sin interés real en el cargo.
En comunidades donde renuncian integrantes en cadena, una medida operativa (si existe facultad para reemplazos) es hacer los cambios de forma paulatina para no quedarse sin comité activo, especialmente en comités pequeños (por ejemplo, de tres integrantes).
Quiénes pueden integrar el comité: propietarios, cónyuges, unión civil y mandatados
Pueden integrar el comité:
• Propietarios de unidades (incluyendo bodegas u otros derechos).
• Cónyuges del propietario, independiente del régimen matrimonial.
• Representantes legales de sociedades propietarias.
• Personas con vínculo de unión civil debidamente constituida.
• Terceros (por ejemplo, arrendatarios, familiares u otros), solo si cuentan con mandato por escritura pública otorgado por el propietario.
Ese mandato debe existir al momento de la asamblea. Si se otorga con posterioridad, no cumple el requisito en el momento en que se efectuó la designación. Además, permitir que asuma alguien sin el mandato correspondiente puede generar riesgos posteriores, porque la falta de requisitos puede afectar la validez de acuerdos y actuaciones del comité.
Responsabilidad del comité, actas internas y seguros
Los integrantes del comité pueden responder por su acción u omisión culpable o dolosa si causan daño, ya sea por decisiones colectivas o conductas individuales. Ejemplos típicos de riesgo surgen cuando se omiten obligaciones relevantes (como certificaciones o mantenciones) y se produce un accidente, o cuando un integrante con facultades clave se niega a actuar y eso causa perjuicios.
Por eso es recomendable mantener actas de comité (aunque sean breves), registrando temas tratados y acuerdos. La documentación ayuda a reconstruir decisiones y delimitar responsabilidades.
También es una práctica recomendable que la comunidad cuente con un seguro de responsabilidad civil que cubra al comité y, normalmente, también al administrador, con cargo a gastos comunes, dado que la responsabilidad puede comprometer el patrimonio personal de quienes ejercen estos cargos.
Retribución del cargo: no es “descuento”, es un pago
La ley contempla la posibilidad de retribuir el cargo, mencionando un “descuento” en gastos comunes. En la práctica, si la comunidad cobra el gasto común según gasto efectivamente incurrido, esa fórmula puede generar un desfase: si se recauda menos de lo gastado, se crea un déficit.
Por orden y claridad contable, la retribución debe tratarse como un pago, lo que implica que la comunidad debe financiarlo como un costo adicional.
Para que exista retribución, debe quedar consagrada en el reglamento de copropiedad. Además, resulta más razonable fijarla como monto fijo (por ejemplo, en UF o pesos), para evitar distorsiones según el porcentaje de derechos de cada integrante.
Administrar bien para proteger la plusvalía del condominio
La falta de participación y los comités incompletos generan un círculo vicioso: se postergan mantenciones, se acumulan problemas, se deteriora la gestión y el edificio pierde valor. En cambio, una administración ordenada, con comité activo y criterios claros, impacta directamente en la conservación del inmueble y su valorización.
Una gestión responsable no se mide por tener el gasto común “bajo” a costa de postergar obligaciones, sino por mantener el condominio operativo, con mantenciones al día, acuerdos documentados y una conducción que permita sostener el funcionamiento y la calidad de vida en la comunidad.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.