La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria trajo cambios que, en la práctica, han dificultado el funcionamiento regular de muchas comunidades. Uno de los puntos más sensibles es la realización de asambleas: preparar una citación, coordinar el espacio y disponer de tiempo para luego no lograr el quórum genera postergación de urgencias, desgaste y desánimo. Aun así, existen formas de organizarse para seguir tomando decisiones y mantener la gestión al día, privilegiando el orden, la evidencia y una comunicación clara con la comunidad.
El quórum del 33% y la eliminación del segundo llamado
Uno de los cambios que más problemas está generando es el quórum mínimo del 33% para constituir la asamblea ordinaria, sumado a la eliminación del segundo llamado. En edificios grandes, alcanzar ese porcentaje puede ser especialmente difícil: aunque se priorice el uso de poderes o se incentive la asistencia, puede ocurrir que simplemente no se llegue a la cifra requerida.
¿El efecto inmediato? La comunidad repite citaciones como “primer llamado” una y otra vez, con el costo operacional que eso implica y con temas relevantes que quedan en pausa (cuentas, decisiones de gestión, continuidad de comité, entre otros).
Alternativas operativas cuando no se logra constituir la asamblea
Cuando el quórum no se alcanza, se han ido utilizando fórmulas prácticas para evitar la paralización, siempre dentro de lo posible y cuidando la trazabilidad de acuerdos y comunicaciones.
Reunión de comité como vía para destrabar decisiones ordinarias
Una alternativa es apoyarse en que el comité de administración tiene facultades de asamblea ordinaria. En la práctica, si la asamblea no se constituye, el comité puede sesionar y adoptar decisiones que serían propias de una asamblea ordinaria.
Como medida operativa, puede organizarse una instancia en que, pese a no existir asamblea válida por quórum, se realice una reunión funcional con asistentes, se discutan los temas y el comité formalice la decisión, dejando constancia en acta. Esta fórmula puede ser útil para avanzar en acuerdos no complejos y evitar que la administración quede inmovilizada.
De todos modos, hay comunidades donde esto puede tensarse si existen conflictos internos, o si el comité busca renunciar y justamente se necesita una asamblea para formalizar cambios.
Sesión informativa y consulta por escrito
Otra salida práctica es que, si no se constituye la asamblea, la citación contemple que igualmente se efectuará una sesión informativa. Esto permite ordenar la comunicación y, posteriormente, usar la consulta por escrito, mecanismo expresamente contemplado por la ley.
En términos operativos, la consulta por escrito puede resultar más viable porque:
• Se envía por correo electrónico y/o en formato físico a las unidades.
• Da un plazo para responder.
• Facilita insistir y solicitar participación con mayor efectividad (incluso con apoyo puerta a puerta, si la comunidad lo permite).
El punto crítico es que mantiene el mismo umbral de quórum (33%), pero al permitir respuesta diferida suele aumentar la participación real.
Asistencia al Juzgado de Policía Local: una vía poco efectiva
La ley contempla que, frente a la falta de quórum, se pueda recurrir al Juzgado de Policía Local. Sin embargo, en la práctica puede transformarse en un camino poco resolutivo, ya que se puede terminar recibiendo como respuesta que se intente nuevamente con otra citación.
Por lo mismo, muchas comunidades priorizan soluciones internas (comité y consulta por escrito) antes de judicializar un problema que es, sobre todo, de participación.
¿Qué pasa con la rendición anual si no hay asamblea?
Cuando la asamblea no se logra realizar, surge la duda sobre la obligación del administrador de rendir cuenta documentada anual. Aquí aplica un criterio práctico: si se citó correctamente y no se logra el quórum, no puede atribuirse automáticamente responsabilidad al administrador, porque nadie está obligado a lo imposible.
Aun así, la gestión exige diligencia: volver a citar, insistir y activar mecanismos alternativos (sesión informativa, consulta por escrito y coordinación con el comité) para no dejar obligaciones críticas sin gestión.
Comunicación periódica: menos tensión y más gobernabilidad
Más allá de lograr o no una asamblea, una comunidad funciona mejor cuando existe comunicación fluida y documentación. Una práctica útil es elaborar y enviar informes de gestión (por ejemplo, semestrales) que informen avances, problemas, mejoras y criterios de trabajo. Esto reduce desconfianza, baja la tensión y mejora el clima interno.
También es recomendable aplicar herramientas simples y reiteradas (encuestas, formularios, consultas breves) para conocer la opinión de la comunidad y disminuir los roces típicos cuando se percibe que “se decide sin preguntar”.
La carga de trabajo real y el ajuste de expectativas
Implementar estas medidas no es “solo mandar una circular”. Redactar, coordinar con el comité, distribuir, responder dudas y dejar respaldo en actas aumenta el trabajo administrativo. En ese contexto, es razonable que administración y comité conversen con claridad sobre implicancias operativas, carga real y cómo sostener una comunicación adecuada sin improvisación.
Una gestión ordenada requiere coordinación: cuando el administrador y el comité alinean su forma de trabajo, la comunidad se mantiene informada y se evitan escenarios de desgaste que, con la nueva normativa, se han vuelto más frecuentes.
Asambleas posibles en comunidades informadas y activas
La Ley 21.442 exige mayor organización y participación. Si el quórum se vuelve una barrera, la comunidad puede apoyarse en el comité, en sesiones informativas y en consultas por escrito, cuidando siempre la trazabilidad y el respaldo de lo actuado. Con información oportuna, mecanismos simples de participación y coordinación constante, es posible retomar el control de la gestión y evitar que la vida comunitaria quede paralizada.
Créditos: Hablemos de Copropiedad.